文丨国际关系与公共事务学院16级研究生 徐驭尧
这个国庆，关注地产行业的朋友恐怕不会轻松。
9月30日到10月4日，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳多座城市发布限购政策，这意味着2014年以来解除限购的政策开始全面回调。
各地政策一览
百度指数显示，这几天大家对于限购令的关注达到了历史高峰。但是很多人不知道的是，上一次大家如此关注限购令则是在2014年大多数城市选择废除限购令的时候。
限购令百度指数
时间倒转，也许生活在2014年的人们一定想象不到，限购令的重生只需要2年。2014年6月27日，呼和浩特开放限购，到同年9月，全国共有41个城市选择开放限购，中国房地产限购只限于北上广深和三亚五个城市。在当时的人看来，从2010年起逐步推行的房地产限购措施开始走向失败。此时，限购令废除的背景是当年中国房地产行业的持续衰退。据国家统计局数字，2014年1月全国70个大中城市新建房屋价格环比下降的城市有6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。而到了这一年的9月，70个大中城市新建房屋价格环比下降的城市有69个，持平的城市有1个，中国城市房价实现全面下跌。
2014年全国70个大中城市新建房屋价格环比变化数据
顺便提一句，这个房价没有下跌的城市不是永远涨的北京亦或者上海，而是厦门。那一年无疑算得上一场房地产行业的寒冬。如果你在此时拉住房地产从业人员讲一句“京沪永远涨”，估计得被喷一脸唾沫星子，就好像今天跟人说房价会跌一样。也是在这一年，地产行业的新闻是恒大集团决定多元化发展，从地产进军现代农业、文化传媒、体育等诸多行业。而7天前，恒大发布公告决定出售粮油、乳制品及矿泉水业务中的全部权益，以“更加专注于房地产及其他相关业务”。然而，这个冬天对于房地产企业而言，来得太短暂了一些。2015年底，房地产去库存出现在政治局会议上，“因城施策”、“地房地产去库存”成为头等大事。房地产行业迅速由冷转暖，由深圳、上海开始，房价上涨的风潮逐步蔓延到全国各地。
2015年以来全国70个大中城市新建房屋价格环比变化数据
今年第一个出手整饬房地产的，是今年在房地产上引得最多关注的上海。被坊间称为“325新政”的沪九条，打响了今年以来中国房地产限购的第一枪。稍后，深圳、北京通州等房地产火热的地区迅速跟进，相继出台规定，对购房资格、贷款等进行了严格的限制。限购政策出台后，本来火热的京沪深房地产市场并没有一丝一毫冷却的意思。虽然房屋成交量出现下滑，但房地产的火热开始表现在土地市场上。上半年，京沪深三地只要有土地拍卖，基本都会早就一块全新的“地王”。
地王的百度指数
京沪房地产的火热从房屋转移到土地，背后的逻辑是限购政策将许多普通购房者从京沪的房屋市场中逐出。然而，出于对房地产行业的信心，这些需求只是被限制，而并没有被消灭。故而，为了寻找出路，来自一线城市的资金开始向二线城市蔓延。于是，房地产价格的上涨开始呈现烈火燎原之势。微博知名地产博主财上海的一句话颇能代表今年以来的房地产发展趋势：“楼市大局观。中国经济是以长江经济带为主线，东起浦东，西至成渝。今年一月份至今，社会游资，一路向西，攻城略地，所向披靡。”上海限购，需求被挤出到江浙，江浙限购，需求被挤出到合肥乃至武汉……步步限购，大量的投资资金被一点点推向更加广阔的内陆二三线城市。这也今年8月70个大中城市中，超过64个房价出现上涨背后的结构性动力所在。楼市四大天王（北上广深）实施更严格限购政策之后，厦门、南京、合肥、苏州等楼市四小龙崛起（2015年之后还要加上杭州），正是这一机制的具体表现。因此，限购政策与其说是地方政府对于高房价的战争，倒不如说是地方政府对中国金融行业肆虐的流动性的战争。如果把货币数量的高增长比作一场洪水，那么限购政策绝对不是治水之方，而是一次赤裸裸的以邻为壑的祸水他引。举个例子，笔者今年八月曾去了一趟嘉兴，当地的朋友告诉我，嘉兴今年以来房价飙涨，主要是从上海来的投资客。这位朋友所在小区，今天接待了三波从上海专程跑来嘉兴看房的旅行团，所谓房地产的挤出效应，由此可见一斑。数据也印证了这样一个结果，据中国指数研究院发布的数字显示，2016年6月和7月，嘉兴的房价分别环比上涨3.63%和4.94%，分别居当月全国房地产涨幅排行榜的第3位和第1位。当然，也不是说房地产限购不会起到任何作用。因为在一定程度上，房地产交易市场本身也是一个重要的水龙头。李迅雷的《货币超发导致房价暴涨吗——别忘了房子也在创造货币》一文在某种程度上揭示了这一道理，即作为贷款投放者的商业银行，本身也是积极的货币制造者。如果按照李迅雷逻辑，对大城市的房地产进行限购，确实能在一定程度上起到抑制房价的作用。这次限购政策的广泛实施，究竟能产生多大的效果，则有待观察。虽然限购能一定程度上抑制房价，但是“以邻为壑”的限购令究竟能否将货币引流到更广大的内陆三线城市去真个“去库存”，依旧是大大存疑的事情。毕竟，哪怕现在大家无数次强调“房价是一个货币现象”，但事实上房价的决定性力量还是城市的经济基础和竞争力。如果所有省会和大城市都限购，货币可能会选择更加有回报空间的行业（而不是淤积在房地产行业），而非如人所愿地去三四线城市消化巨大的库存。话说回来，那么这些限购城市的房价会如何变动呢？这恐怕是任何人都无法回答的问题。但可以感受到，无论是人口流入论、婚姻教育刚需论还是货币论解读这轮房价上涨，都会无法完全解释这轮房价上涨之疯狂。我觉得，长期的限购无疑会违背市场规律，但是诚恳地讲，短期的限购也许能在某种程度上缓解市场的焦躁情绪。当然，这需要政策制定者对限购政策延续时间、制定过程有更透明的流程，如果一直在玩突然袭击，那么限购只会造成离婚买房、突击网签这样荒谬的结果。以上海为例，目前的房价无论如何恐怕都是背离了现有的经济基本面。限购意味着大量的锁筹，它的影响是双面的，一方面它将抑制房屋价格的过快上升，反过来它也可以在某种程度上避免踩踏造成崩盘。不过，锁住房价波动可能正是限购政策的目的所在。高企的房价会让京沪深这样的城市迅速香港化和空心化，不利于国家的长期发展，甚至因房价带来的财富分化会加剧社会矛盾。而反之，房价下跌不但会造成巨大的金融业风险，同时，一旦出现踩踏，后果不堪设想，去年的股灾教训恐怕也会让大家心有余悸。限购政策所附带的去杠杆等结果，和去年股灾时期清查场外配资的手段非常相似，但其中又有不同。然而，对于我国经济和房地产行业这种庞然大物而言，任何预言和类比恐怕都会有风险。因此，这一系列政策究竟会造成什么影响恐怕难以预判。不过，仅靠限购就能能否解决房地产问题，结果可能并不乐观。如果没有紧缩货币等政策跟上，恐怕限购政策最后终究会沦为“上有政策，下有对策”。2015年以股市的疯狂开始，以楼市的疯狂终终结。那么，2016呢？